La particularité de cette acquisition est que vous devenez propriétaire du bien le jour de la signature chez le Notaire, en payant une partie comptant appelée « Bouquet » ainsi qu'une rente mensuelle à vie au profit du vendeur.
Le transfert de propriété transfère également les taxes et charges pour l'acquéreur.
Acquérir un bien immobilier en viager, c'est d'abord un contrat d'engagement des deux parties, une opération équilibrée avec des droits et devoirs pour chacun.
C'est un investissement avec une fiscalité avantageuse. L'investissement en viager permet de se constituer un patrimoine immobilier pour vous ou vos enfants, dans des conditions financières et fiscales intéressantes.
C'est aussi un moyen de préparer votre future retraite, sans les contraintes et risques de l'investissement locatif classique comme les loyers impayés et les vacances locatives.
Vous investissez dans la pierre à un prix avantageux en raison d'une décote correspondant à l'occupation du bien par le vendeur. (DUH) une forme de "loyer théorique" payer sous forme de réduction de prix.
L'acquisition d'un patrimoine immobilier sans recourir au crédit bancaire, donc pas d'intérêts à payer.
L'investissement en viager est classifié par les autorités publiques comme socialement responsable. Vous aidez un sénior à mieux vivre sa retraite, vous lui changer la vie au quotidien !
C'est le Vendeur qui joue le rôle de la banque en accordant un crédit-vendeur, le financement bancaire est de ce fait impossible impossible, une hypothèque de premier rang sera prise le jour de la signature chez le notaire, celle-ci est assortie d'un privilège de vendeur avec clause résolutoire.
Le viager est un investissement permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions financières et fiscales intéressantes.
L'acquisition d'un bien immobilier en viager, c'est aussi l'avantage de diversifier son patrimoine, d'optimiser sa fiscalité, de préparer sa future retraite, d'acquérir une résidence secondaire...
Le Débirentier (l'acquéreur) verse "un bouquet". Le bouquet est une somme versée au comptant, payable en une seule fois le jour de la signature de l'acte authentique en l'étude de l'officier ministériel. Le financement bancaire est quasi impossible !
La rente est une somme versée mensuellement au(x) crédirentier(s) (vendeur). Elle est ré-indexée chaque année à date d'anniversaire de la signature de l'acte suivant l'indice INSEE. L'indice couramment utilisé pour le viager est l'indice INSEE à la consommation ménages urbains (IPC) hors tabac.
C'est le Crédirentier (Vendeur) qui décide de cette libération, de son propre chef et uniquement de son propre chef. La rente sera alors revalorisée (voir taux de revalorisation indiqué dans le contrat selon le barème prévu). Le débirentier pourra alors disposer de son bien comme il le souhaite (le louer ou bien l'habiter).
A la charge du débirentier, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui reste à la charge du Crédirentier. Le débirentier (l'acquéreur) doit donc régler chaque année l'impôt foncier.
(frais d'enregistrement + les émoluments du notaire) les frais d'enregistrement et droit de notaire sont à la charge du débirentier, ils sont calculés, dans le cadre d'une acquisition en viager occupé, sur la valeur économique du bien et non sur la valeur libre (soit des frais réduits)
Le débirentier peut revendre son bien du vivant du crédirentier sans qu'il soit nécessaire de le faire intervenir à l'acte si la vente ne nécessite aucune modification de l'acte initial. Il y a solidarité de paiement de la rente entre l'ancien propriétaire et le nouveau.
L'acquéreur doit assurer son bien en tant que propriétaire non-occupant (PNO) mais le crédirentier doit également être assuré au même titre qu'un locataire (occupant non-propriétaire), selon l'origine du sinistre, c'est l'assurance de l'un ou bien de l'autre partie qui interviendra.
Oui, une SCI peut parfaitement acheter un viager occupé ou libre c'est d'ailleurs une très bonne solution pour des clients souhaitant transmettre du patrimoine à leurs héritiers. La seule condition que tout bon professionnel du viager demandera, c'est qu'une personne physique soit caution solidaire de la SCI.
Bien sûr, certains acquéreurs particuliers choisissent d'investir sur plusieurs viagers afin de mutualiser l'aléa, c'est d'ailleurs le fondement même de la création d'institutionnels qui achètent des centaines de viagers. Il faut là encore être bien accompagné et respecter sa capacité d'épargne.
Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain.
Le principe d'aléa :La vente en viager repose sur le principe d'aléa. En effet, ni le vendeur ni l'acquéreur ne savent au moment de la signature de l'acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur. Une vente en viager dans laquelle l'aléa est absent peut être annulée. C'est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l'acte de vente, décède des causes de cette maladie dans les 20 jours qui suivent.
Toutes personnes que ce soit physique ou morale capable juridiquement peut acheter un bien en viager. Alors si actuellement l'essentiel des acquéreurs est constitué d'investisseurs particuliers, on constate aujourd'hui de nouveaux acteurs institutionnels (banques, assurances) qui se positionnent sur ce marché via des fonds d'investissements, face à ces nouveaux acteurs il convient d'être prudent et de vérifier la fiabilité de ces fonds.
Dans ce cas, c'est la succession de l'acquéreur qui va hériter de la créance et donc devoir continuer de payer la rente, les héritiers de l'acquéreur peuvent aussi, pour se libérer du service de la rente, choisir de revendre le contrat viager.
C'est un peu comme une vente classique mais dans laquelle le vendeur fait office de banque, en effet au lieu de percevoir la totalité de la valeur du bien, le vendeur en perçoit une fraction au départ puis des mensualités indexées et ce durant un délai déterminé.
Comme dans un viager occupé, le vendeur vend son bien avec une réserve du droit d'usage et d'habitation qui peut être à vie ou limité dans le temps. Comme dans la vente à paiement échelonné, le vendeur perçoit des mensualités limitées dans le temps, pouvant être attribuées à la succession en cas de décès avant le terme et indexé sur l'indice du coût à la construction. Attention, dans le cadre d'une réserve du droit d'usage et d'habitation à vie si le vendeur quitte les lieux de manière définitive, il faut prévoir de compenser la partie du droit d'usage qu'il n'a pas consommé (soit par le versement d'un nouveau capital, soit par la mise en place d'une rente viagère).
Oui, le débirentier (l'acquéreur) peut revendre son contrat viager du vivant du crédirentier (vendeur) sans qu'il soit nécessaire de le faire intervenir à l'acte si la vente ne nécessite aucune modification de l'acte initial. Il y a solidarité de paiement de la rente entre l'ancien propriétaire et le nouveau.